COSES VOLS SABER SI VOLS
VENDA UNA PROPIETAT
PER QUÈ UTILITZEM UN PROFESSIONAL IMMOBILIARI?
Un dels avantatges principals d’utilitzar un professional immobiliari, en lloc de comercialitzar els seus propis propietats rau en el fet que evitem que perdis temps i esforços. Consulteu a la nostra secció de garantia de servei a continuació, què us podem oferir Dit això, l’altra principal raó per la qual sempre s’ha de tenir un intermediari al mig és que filtrem els “grans bons dels grans dolents” quan es tracta de possibles compradors que mostrin interès per la seva propietat. No ens creureu si us expliquéssim la quantitat de "rentadores d'hora" que trobem fins que s'hagi trobat un comprador adequat i potencial.
Comprar i / o vendre propietat sempre és un procés molt emotiu tant per al comprador com per al venedor. I les emocions mai són un bon assessor a l’hora de tancar amb èxit un negoci. Estem allà per mantenir les dues parts felices i dirigir-les a un tancament amb èxit i de la manera més eficient.
"No necessito agent immobiliari! Puc vendre la meva casa per compte propi i guardar aquell 5% que, per cert, és molt més elevat que al Regne Unit. No entenc, per què haureu de cobrar tants diners només per "obrir i tancar algunes portes de tant en tant" ...... "
Ho hem estat escoltant moltes vegades al llarg dels darrers anys. Però, a diferència de molts dels nostres competidors, estem molt contents d’adreçar-nos públicament a aquest punt i d’explicar algunes coses aquí que us podrien obrir els ulls.
En primer lloc, un professional immobiliari és un proveïdor de serveis. Oferim el servei per reunir la persona A (propietària) i la persona B (compradora). I si hi ha una comprensió de preus i condicions, les persones A i B poden tancar un negoci a la notaria. Tot i això, fins aquest mateix moment i ja havent treballat una infinitat d’hores de treball proporcionant aquest mateix servei, fins ara hem guanyat la quantitat de 0 €. És més, no només no hem guanyat res encara, sinó que hem tingut una quantitat de despeses substancials que ningú no ens retornarà, en cas que aquest negoci no es pogués tancar per motius possibles, que en una mica menys dels casos del que es pensava, ni tan sols estan directament relacionats amb fracassos professionals dels mateixos agents immobiliaris.
Tots els serveis que oferim a l’alçada sense cap garantia de pagar-los al final comporten un cost elevat (despatx, empleats, costos de seguretat social, màrqueting, fotògrafs, cotxes d’empresa i per no oblidar l’enorme quantitat de temps dedicat a això. moment).
A part del Regne Unit, on hi ha principalment un primer mercat domèstic basat en una única agència, on la gent necessita comprar, aquí a les Balears estem tractant principalment una àmplia competència i un segon mercat domèstic on ningú no necessita comprar. Per tant, per poder mantenir els negocis, hem de cobrar una comissió superior a la que farien els agents immobiliaris al Regne Unit.
VALORACIÓ DEL PREU DEL MERCAT
Tot i que se sap públic que el valor real de mercat d’una propietat és el preu que el comprador en paga al final, encara hi ha la possibilitat d’entendre de manera aproximada el rang de preus en el qual hauríeu d’ubicar la vostra propietat al mercat, per tal de vendre'l en circumstàncies satisfactòries.
Nosaltres, a Crocodile Properties, estarem encantats de visitar gratuïtament la vostra propietat i oferir-li una estimació del preu que hauria de posar a la propietat al mercat i quina mena de dades podríeu aconseguir. Ens basarem en una part en una investigació exhaustiva del mercat actual d’immobles similars dins de la vostra àrea i, a l’altra, també en una part important de la sensació de tripa que només un agent immobiliari professional amb experiència durant tot l’any. .
Tot i que ningú no pot complir la promesa de trobar un comprador adequat per a la vostra propietat al preu més elevat i en el període de temps més curt, farem tot el possible per arribar-hi i et podem garantir els següents serveis:
- Valoració de mercat lliure de costos de la vostra propietat
- En cas que encara no tingueu fotografies professionals de la propietat, organitzarem una sessió fotogràfica amb un fotògraf professional al nostre preu
- Crearem una exposició professional de la propietat
- Presentarem i actualitzarem constantment els detalls de la vostra propietat al nostre lloc web
- Ens asseurem amb vosaltres i discutirem una estratègia de màrqueting a mida de la vostra propietat, que pot incloure la seva presentació a portals immobiliaris locals i / o estrangers al nostre preu
- Més endavant es poden parlar d’altres eines de màrqueting, com ara els plans de creació tridimensional creats professionalment i / o un vídeo drone o publicacions addicionals en mitjans impresos i revistes de luxe
- Amb molt de gust, li proporcionarem contactes de la nostra gran xarxa de proveïdors de serveis locals i internacionals si necessiteu assessorament legal o qualsevol altre professional durant el procés de venda de la vostra propietat.
- Prepararem i orientarem professionalment les visualitzacions d’immobles amb clients potencials
DOCUMENTS QUE NECESSITEM
Si decidiu enumerar la vostra propietat amb Crocodile Properties, necessitarem que tingueu a la vostra disposició còpies en paper o COPIES digitalitzades de les següents, per tal de poder iniciar una fitxa de propietats professionals (per descomptat, estarem encantats de copiar-les. a la nostra oficina)
- PASSAPORT I NIE DEL PROPIETARI LEGAL (si en teniu)
- TITULACIÓ (abast: escriptura de compraventa)
- EXTRACTE DE REGISTRE DE TERRENYS (abast: nota simple, però, si no el teniu, el podem encarregar un cop tinguem els títols)
- CERTIFICAT D’HABITABILITAT (abast: cèdula d’habitabilitat)
- CERTIFICAT D'EFICIÈNCIA ENERGÈTICA (abast: certificat d'eficiència energètica)
- FONAMENT DE PAGAMENT DE L'IMPOST SÒL I D'ESBORRADES (span: IBI i basures)
Més endavant per a apartaments o propietats dins d’una comunitat:
- NORMES COMUNITARIS (abast: regles de la comunitat)
- PREU DE COMUNITAT (abast: pàgines de comunitat)
Tingueu en compte que, com més documents puguem tenir des del principi, un millor servei podrem oferir-vos a vosaltres i als nostres possibles compradors.
La venda / compra d’immobles a Espanya pot ser un procés força complex. Haurem d’estar ben preparats des del principi, si volem realitzar una operació de venda d’immobles fins a un final amb èxit amb la menor quantitat possible de complicacions.
EL PROCÉS DE VENDES
Com s'ha esmentat, el procés de vendes d'una propietat pot ser un esforç força complex, és per això que voldríem familiaritzar-vos amb un breu resum de com s'està duent a terme aquest procés en la majoria dels casos:
PREU I COSTOS
Un cop escollit un immoble per un potencial comprador, us guiarem per escrit a través del procés de negociació del preu i ens assegurem que arribem a un resultat satisfactori per a les dues parts
La venda d’un immoble a Espanya es deu al pagament de diferents tipus d’impostos:
L’impost sobre les plusvàlues patrimonials que actualment és un 19% de la diferència entre el preu d’adquisició original i el preu de venda assolit i notificat de la propietat. És aconsellable tenir un advocat fiscal competent i local a mà, ja que depèn totalment de les vostres circumstàncies personals i dels antecedents fiscals, en la mesura en què podríeu obtenir cap reducció fiscal.
També hi ha un joc anomenat “impost sobre la riquesa”, que pot aplicar-se o no, segons sigui un resident a Espanya o no. Un cop més, i especialment pel que fa a aquest impost, és recomanable tenir un assessor fiscal competent a mà
Un impost municipal sobre el creixement del valor de la parcel·la (amb apartaments, la quota individual de la superfície de la parcel·la que ocupa), que s’anomena “plusvalía”. Aquest impost s'està calculant amb una fórmula diferent per a cada municipi i es pot consultar aquí https://atib.es/TL/Plusvalias/default.aspx?lang=es
Quota de l'agència immobiliària
CONTRACTE D’OPCIÓ I DILIGÈNCIA DUA
Un cop acordat el preu de venda, es redactarà un contracte d’opció i el sol·licitant del comprador iniciarà el procés de diligència deguda. De nou, per tal de no perdre gaire temps en aquest moment, és recomanable tenir tota la documentació necessària a mà i des del principi.
Un contracte d’opció bàsicament és un acord signat de forma privada que garanteix al comprador el dret exclusiu de compra de la propietat durant un període de temps acordat (generalment entre 1 a 3 mesos). El concedent d’opcions (venedor) garanteix al prenedor de l’opció (comprador) el dret a comprar la seva propietat al preu de compra prèviament concertat amb el pagament inicial del comprador d’opcions (comprador) d’una suma d’opció en un compte de dipòsit notari. Aquesta suma d’opcions normalment és un 10% del preu d’adquisició acordat que després es descomptarà de l’import final que s’ha de pagar a la cita notària.
El contracte d’opció també indicarà una data notarial acordada i els detalls del notari públic, que normalment el tria el comprador
En cas que la compra no s’acabi per motius causats pel comprador (per exemple, el comprador decideix contra una compra per causes no vinculades directament a complicacions legals que apareixen després d’una diligència deguda), l’import de l’opció pagada es lliurarà a venedor
En cas que la compra no s’acabi per motius causats pel venedor (per exemple, el venedor ha acceptat una oferta més alta per part d’un tercer o, generalment, tira de la venda), el venedor estarà obligat legalment a retornar l’import de l’opció pagada. , més el pagament de la mateixa quantitat al comprador com a contraprestació per incompliment del contracte
El període d’opció acordat també proporciona al venedor el temps per proporcionar la documentació legal més necessària si es requereix per a un procés de diligència deguda a la propietat, que també s’haurà de desplegar durant el període d’opció.
Per tant, el contingut d’aquest contracte d’opció normalment estarà subjecte al resultat de la diligència deguda de la propietat, realitzada per l’assessor legal del comprador
Tingueu en compte que, en cas que l’assessor legal del comprador hagi trobat alguna irregularitat amb la propietat, això no vol dir que la compra no passarà automàticament. Som conscients del fet que l’aparició dels problemes pot generar nerviosisme i incertesa temporal amb el comprador i el venedor. Tanmateix, moltes d’aquestes irregularitats poden i s’han de resoldre durant el període d’opció. És per això que aconsellem també que el venedor encarregui un bufet d'advocats consolidat, però també molt proactiu, que farà tot el possible per solucionar tots els problemes juntament amb l'assessor legal del comprador.
En qualsevol cas, el vostre assessor legal us enviarà un esborrany del contracte de compra notarial perquè estudieu i discuteixi amb ells.
BANCA
Durant el període d’opció, també s’hauran de preparar tots els diferents imports que s’hauran d’esborrar com a xecs bancaris certificats. El gestor bancari del comprador els prepararà d’acord amb l’oficina notarial
VERIFICACIONS I PAGAMENTS
Els xecs bancaris certificats abans esmentats s’estendran normalment a:
- Pagament de l'impost de compra del comprador que es farà per la notaria
- Les despeses de notari i timbre (també a càrrec del comprador)
- L'esmentat impost de “plusvalía” degut pel venedor i també a càrrec de la notaria després de la venda, per tant deduït del preu de venda restant.
- Comissió de l'agent immobiliari que legalment és una obligació amb el venedor però que el notari li lliurarà a l'agència immobiliària en la cita del notari i, per tant, també es descompta del preu de venda restant.
- L'import restant que serà lliurat al venedor pel notari després de la signatura del contracte de compravenda notarial
- Aleshores, el notari públic també lliurarà al venedor un xec bancari certificat de la suma de l'opció prèviament retinguda
CITA NOTÀRIA
Si el període d’opció ha superat amb èxit, les parts es reuneixen a l’oficina notarial per completar la compra
Tots els xecs bancaris certificats es lliuraran al notari i el notari identifica les parts mitjançant els seus passaports o documents d’identitat. Més endavant, el notari identificarà la propietat i llegirà en veu alta el contracte de compra notarial perquè tothom pugui escoltar. El notari també confirmarà l’exactitud de les especificacions de la propietat en el cadastre i l’extracte del cadastre
La majoria de notaris ofereixen el servei de traducció paral·lela. No obstant, estarem encantats d’assistir-vos també en això
Si ambdues parts es posen d’acord, signen el contracte notarial original i es lliuraran els diferents xecs a les parts i / o entitats
A canvi de totes les claus existents i els documents legals originals seran lliurades al comprador
El notari està obligat a enviar el canvi de propietat telemàticament a l’oficina de registre de terres en les 24 hores següents
A part d'altres països, a Espanya la propietat es pren el mateix dia de la signatura del contracte notarial
