WAS SIE WISSEN SOLLTEN, WENN SIE EINE
IMMOBILIE VERKAUFEN
WARUM SOLLTEN MAN EINEN IMMOBILIENMAKLER BEAUFTRAGEN?
Einer der Hauptvorteile bei der Verwendung eines Immobilienprofis, anstatt Ihre Immobilie selbst zu vermarkten, liegt in der Tatsache, dass wir Sie vor Zeit- und Arbeitsverschwendung bewahren. Bitte sehen Sie in unserem Abschnitt zur Servicegarantie weiter unten, was wir Ihnen anbieten können. Der andere Hauptgrund, warum Sie immer einen Vermittler in der Mitte haben sollten, ist, dass wir die „guten Körner von den schlechten Körnern“ filtern, wenn es um potenzielle Käufer geht, die Interesse an Ihrer Immobilie zeigen. Sie würden uns nicht glauben, wenn wir Ihnen die Anzahl der Zeitverschwender mitteilen würden, auf die wir stoßen, bis ein geeigneter potenzieller Käufer gefunden wurde.
Der Kauf und / oder Verkauf von Immobilien ist sowohl für den Käufer als auch für den Verkäufer immer ein sehr emotionaler Prozess. Und Emotionen sind niemals ein guter Berater, wenn es darum geht, ein Geschäft erfolgreich zu schließen. Wir sind da, um beide Parteien bei guter Laune zu halten und sie gemeinsam zu einem erfolgreichen Abschluss und auf die effizienteste Weise zu führen.
„Ich brauche keinen Immobilienmakler! Ich kann mein Haus alleine verkaufen und mir die 5% Courtage sparen, die im übrigen weit höher ist als bei uns in Großbritannien! Ich verstehe nicht, warum Sie so viel Geld verlangen müssen, wenn Sie nur ab und zu ein paar Türen öffnen und schließen.
Wir haben das in den letzten Jahren oft gehört. Im Gegensatz zu vielen unserer Wettbewerber sprechen wir diesen Punkt jedoch gerne öffentlich an und erklären hier einige Dinge, die Ihnen die Augen öffnen könnten.
Ein Immobilienprofi ist in erster Linie ein Dienstleister. Wir bieten den Service, Person A (Eigentümer) und Person B (Käufer) zusammenzubringen. Und wenn Preis und Konditionen verstanden werden, können die Personen A und B ein Geschäft beim Notar schließen. Bis zu diesem Moment haben wir jedoch bereits endlose Arbeitsstunden für diesen Service aufgewendet und bisher 0 € verdient. Darüber hinaus haben wir nicht nur noch nichts verdient, sondern es gab auch eine beträchtliche Anzahl von Ausgaben, die uns niemand erstatten wird, falls das Geschäft aus einer Vielzahl möglicher Gründe nicht geschlossen werden konnte. Weit weniger solcher Fälle als gedacht, sind hier nämlich tatsächlich direkt dem Immobilienmaklers selbst in die Schuhe zu schieben.
Alle Dienstleistungen, die wir im Voraus anbieten, ohne dass garantiert wird, dass sie letztendlich bezahlt werden, sind mit hohen Kosten verbunden (Büro, Mitarbeiter, Sozialversicherungskosten, Marketing, Fotografen, Firmenwagen und nicht zu vergessen, wie viel Zeit bis dahin aufgewendet wurde).
Anders als in Großbritannien oder Deutschland, wo es hauptsächlich einen Erstwohnsitzmarkt gibt, wo Menschen kaufen müssen um zu leben, haben wir es hier auf den Balearen hauptsächlich mit einem stark kompetitiven Zweitwohnsitzmarkt zu tun, wo niemand kaufen muss, sondern will, wenn er/sie es sich leisten kann und will. Um das Geschäft aufrechterhalten zu können, müssen wir eine höhere Provision erheben, als dies Immobilienmakler in Großbritannien oder Deutschland tun würden.
MARKTPREISBEWERTUNG
Obwohl allgemein bekannt ist, dass der tatsächliche Marktwert einer Immobilie der Preis ist, den ein Käufer am Ende dafür zahlt, besteht immer noch die Möglichkeit, ein ungefähres Verständnis der Preisspanne zu erhalten, in der Sie Ihre Immobilie auf den Markt geben sollten, um sie unter befriedigenden Umständen zu verkaufen.
Wir von Crocodile Properties besuchen Ihre Immobilie gerne kostenlos und geben Ihnen eine Schätzung, zu welchem Preis Sie Ihre Immobilie auf den Markt bringen sollten und was Sie möglicherweise erzielen können. Wir werden dies zum einen auf eine umfassende Untersuchung des aktuellen Marktes für ähnliche Immobilien in Ihrer Region und zum anderen auch auf ein starkes Bauchgefühl stützen, das nur ein professioneller Immobilienmakler mit jahrelanger Erfahrung bieten kann .
Obwohl niemand das Versprechen halten kann, einen geeigneten Käufer für Ihre Immobilie zum höchsten Preis und in kürzester Zeit zu finden, werden wir unser Bestes tun, um dorthin zu gelangen, und Ihnen die folgenden Dienstleistungen garantieren:
- Kostenlose Marktbewertung Ihrer Immobilie
- Falls Sie noch keine professionellen Bilder von den Objekt haben, organisieren wir auf eigene Kosten ein Fotoshooting mit einem professionellen Fotografen
- Wir erstellen ein professionelles Exposé der Immobilie
- Wir werden die Details Ihrer Immobilie auf unserer Website präsentieren und ständig aktualisieren
- Wir setzen uns mit Ihnen zusammen und besprechen eine maßgeschneiderte Marketingstrategie für Ihre Immobilie, die die Präsentation auf lokalen und / oder ausländischen Immobilienportalen auf eigene Kosten beinhalten kann
- Weiter können wir andere Marketinginstrumente diskutieren, wie professionell erstellte 3D-Grundrisse und / oder ein Drohnenvideo oder zusätzliche Veröffentlichungen in Printmedien und Luxusmagazinen
- Gerne stellen wir Ihnen Kontakte zu unserem großen Netzwerk lokaler und internationaler Dienstleister zur Verfügung, wenn Sie während des Verkaufsprozesses Ihrer Immobilie rechtliche oder sonstige professionelle Beratung benötigen
- Wir werden die Besichtigung von Immobilien mit potenziellen Kunden professionell vorbereiten und leiten
DOKUMENTE, DIE WIR BENÖTIGEN
Wenn Sie sich dazu entschließen, Ihre Immobilie bei Crocodile Properties zu listen, benötigen wir bitte gedruckte oder digitalisierte KOPIEN der folgenden grundlegenden Dokumente, um ein professionelles Immobilienlising zu erstellen (wir kopieren diese natürlich gerne für Sie in unserem Büro):
- Reisepass und NIE des RECHTLICHEN EIGENTÜMERS (falls vorhanden)
- BESITZURKUNDE (Spanisch: escritura de compraventa)
- GRUNDBUCHAUSZUG (falls Sie dies nicht haben sollten, können wir es bestellen, sobald wir die Eigentumsurkunden haben)
- BEWOHNBARKEITSBESCHEINIGUNG (Spanisch: cédula de habitabilidad)
- ENERGIEEFFIZIENZZERTIFIKAT (Spanisch: certificado de eficiencia energética)
- GRUNDSTEUER- UND MÜLLZAHLUNGSSCHEIN (span: IBI y basuras)
Weiter für Wohnungen oder Immobilien innerhalb einer Gemeinde:
- GEMEINSCHAFTSREGELN (Spanne: reglas de la comunidad)
- GEMEINSCHAFTSGEBÜHREN (Spanne: pagos de comunidad)
Bitte beachten Sie, dass wir Ihnen und unseren potenziellen Käufern einen besseren Service bieten können, je mehr dieser Dokumente wir von Anfang an haben können.
Der Verkauf / Kauf von Immobilien in Spanien kann ein recht komplexer Prozess sein. Wir müssen von Anfang an gut vorbereitet sein, wenn wir einen Immobilienverkauf erfolgreich und mit möglichst wenigen Komplikationen erfolgreich abschließen wollen.
DER VERKAUFSPROZESS
Wie bereits erwähnt, kann der Verkaufsprozess einer Immobilie ein recht komplexes Unterfangen sein. Aus diesem Grund möchten wir Sie im Folgenden mit einer kurzen Zusammenfassung darüber vertraut machen, wie dieser Prozess in den meisten Fällen durchgeführt wird:
PREISE & KOSTEN
Sobald eine Immobilie von einem potenziellen Käufer ausgewählt wurde, werden wir Sie schriftlich durch den Preisverhandlungsprozess führen und sicherstellen, dass wir für beide Seiten ein zufriedenstellendes Ergebnis erzielen
Der Verkauf einer Immobilie in Spanien ist auf die Zahlung verschiedener Arten von Steuern zurückzuführen:
Die Kapitalertragsteuer beträgt derzeit 19% der Differenz zwischen dem ursprünglichen Kaufpreis und dem erzielten notariell beglaubigten Verkaufspreis der Immobilie. Es wird dringend empfohlen, einen kompetenten Steueranwalt vor Ort zur Hand zu haben, da dies völlig von Ihren persönlichen Umständen und Ihrem steuerlichen Hintergrund abhängt, inwieweit Sie Steuersenkungen erzielen können
Es gibt auch eine verkaufte „Vermögenssteuer“ im Spiel, die je nachdem, ob Sie in Spanien steuerpflichtig sind oder nicht, gelten kann oder nicht. Auch hier und insbesondere im Hinblick auf diese Steuer ist es ratsam, einen kompetenten Steuerberater zur Hand zu haben
Eine kommunale Steuer auf das Wertwachstum Ihres Grundstücks (mit Wohnungen, dem individuellen Anteil der Grundstücksgröße, die es einnimmt), die als „plusvalía“ bezeichnet wird. Diese Steuer wird für jede Gemeinde nach einer anderen Formel berechnet und kann hier nachgeschlagen werden https://atib.es/TL/Plusvalias/default.aspx?lang=es
Die Gebühr des Immobilienmaklers
OPTIONSVERTRAG & FÄLLIGE DILIGENZ
Sobald ein Verkaufspreis vereinbart ist, wird ein Optionsvertrag erstellt und der Anwalt des Käufers beginnt mit dem Due-Diligence-Prozess. Auch hier ist es ratsam, alle notwendigen Unterlagen zur Hand zu haben, um in diesem Moment nicht viel Zeit zu verlieren.
Ein Optionsvertrag ist im Wesentlichen eine privat unterzeichnete Vereinbarung, die dem Käufer das ausschließliche Recht zum Kauf der Immobilie während eines vereinbarten Zeitraums (in der Regel zwischen 1 und 3 Monaten) garantiert. Der Optionsgeber (Verkäufer) garantiert dem Optionsnehmer (Käufer) das Recht, sein Eigentum zum zuvor vereinbarten Kaufpreis gegen die Anzahlung eines Optionsbetrags auf ein notarielles Treuhandkonto durch den Optionsnehmer (Käufer) zu erwerben. Diese Optionssumme ist normalerweise ein 10% des vereinbarten Kaufpreises, der dann vom endgültigen Betrag abgezogen wird, der beim Notartermin zu zahlen ist.
Der Optionsvertrag enthält auch einen vereinbarten Notartermin und die Einzelheiten des Notars, die normalerweise vom Käufer gewählt werden
Für den Fall, dass der Kauf aus vom Käufer verursachten Gründen nicht abgeschlossen wird (z. B. entscheidet sich der Käufer aus Gründen, die nicht direkt mit rechtlichen Komplikationen verbunden sind, die nach einer Due Diligence auftreten, gegen einen Kauf), wird der bezahlte Optionsbetrag an die Verkäufer
Für den Fall, dass der Kauf aus vom Verkäufer verursachten Gründen nicht abgeschlossen wird (z. B. hat der Verkäufer ein höheres Angebot von einem Dritten angenommen oder zieht sich generell aus dem Verkauf zurück), ist der Verkäufer gesetzlich verpflichtet, den bezahlten Optionsbetrag zurückzugeben zuzüglich der Zahlung des gleichen Betrags an den Käufer als Vertragsverletzungsgebühr
Die vereinbarte Optionsfrist gibt dem Verkäufer auch die Zeit, die erforderlichen rechtlichen Unterlagen vorzulegen, wenn dies für einen Due-Diligence-Prozess für Immobilien erforderlich ist, der auch während der Optionsfrist eingeführt werden muss
Daher unterliegt der Inhalt dieses Optionsvertrags normalerweise dem Ergebnis der vom Rechtsberater des Käufers durchgeführten Sorgfaltspflicht
Bitte beachten Sie, dass für den Fall, dass der Rechtsberater des Käufers Unregelmäßigkeiten mit der Immobilie festgestellt hat, dies nicht automatisch bedeutet, dass der Kauf nicht durchgeführt wird. Wir sind uns der Tatsache bewusst, dass das Auftreten von Problemen zu Nervosität und vorübergehender Unsicherheit beim Käufer und Verkäufer führen kann. Viele dieser Unregelmäßigkeiten können und sollten jedoch während des Optionszeitraums behoben werden. Aus diesem Grund raten wir auch dem Verkäufer dringend, eine konsolidierte, jedoch auch sehr proaktive Anwaltskanzlei zu beauftragen, die ihr Bestes tut, um alle Probleme gemeinsam mit dem Rechtsberater des Käufers zu lösen
In jedem Fall wird Ihnen Ihr Rechtsberater einen Entwurf des notariellen Kaufvertrags zusenden, damit Sie ihn studieren und mit ihm besprechen können.
BANKING
Während des Optionszeitraums müssen auch alle zu verrechnenden Beträge als beglaubigte Bankschecks vorbereitet werden. Der Bankdirektor des Käufers bereitet diese in Übereinstimmung mit dem Notar vor
KONTROLLEN UND ZAHLUNGEN
Die oben genannten beglaubigten Bankschecks werden normalerweise erweitert auf:
- Die Umsatzsteuerzahlungen des Käufers, die vom Notariat durchgeführt werden
- Die Notar- und Stempelgebühren (auch zu Lasten des Käufers)
- Die oben erwähnte „Plusvalía“-Steuer, die vom Verkäufer geschuldet wird und auch vom Notar nach dem Verkauf bezahlt wird, wird daher vom verbleibenden Verkaufspreis abgezogen
- Die Maklerprovision, die dem Verkäufer rechtlich zusteht, aber beim Notartermin vom Notar an das Maklerbüro abgeführt wird und somit auch vom Restverkaufspreis abgezogen wird
- Der Restbetrag, der dem Verkäufer vom Notar nach Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrages übergeben wird
- Der Notar wird dem Verkäufer dann auch einen beglaubigten Bankscheck über die zuvor einbehaltene Optionssumme aushändigen
Notartermin
Nach Ablauf der Optionsfrist treffen sich die Parteien im Notar, um den Kauf abzuschließen
Alle beglaubigten Bankschecks werden dem Notar ausgehändigt und der Notar identifiziert die Parteien anhand ihrer Pässe oder Ausweispapiere. Weiterhin wird der Notar die Immobilie identifizieren und den notariellen Kaufvertrag vorlesen, damit jeder ihn hören kann. Der Notar bestätigt auch die Richtigkeit der Grundstücksspezifikationen im Grundbuch und im Katasterextrakt
Die meisten Notare bieten den Dienst der parallelen Übersetzung an. Gerne unterstützen wir Sie auch dabei
Wenn beide Parteien einverstanden sind, unterzeichnen sie den ursprünglichen notariellen Vertrag und die verschiedenen Schecks werden den entsprechenden Parteien und / oder Unternehmen übergeben
Im Gegenzug werden alle vorhandenen Schlüssel und Originaldokumente dem Käufer übergeben
Der Notar ist verpflichtet, den Eigentümerwechsel innerhalb der folgenden 24 Stunden telematisch an das Grundbuchamt zu senden
Anders als in anderen Ländern wird in Spanien das Eigentum noch am selben Tag nach Unterzeichnung des Notarvertrags übernommen
