COSAS QUE QUIERES SABER SI QUIERES
VENDER UNA PROPIEDAD
¿POR QUÉ UTILIZAR UN PROFESIONAL INMOBILIARIO?
Una de las principales ventajas de utilizar un profesional inmobiliario, en lugar de comercializar su propiedad por su cuenta, es que evitamos que pierda tiempo y esfuerzo. Consulte en nuestra sección de garantía de servicio a continuación, lo que podemos ofrecerle. Dicho esto, la otra razón principal por la que siempre debe tener un intermediario en el medio es que filtramos los "granos buenos de los granos malos" cuando se trata de posibles compradores que muestran interés en su propiedad. No nos creería si le dijéramos la cantidad de “pérdida de tiempo” que encontramos hasta que se encuentre un posible comprador adecuado.
Comprar y / o vender propiedades siempre es un proceso muy emotivo tanto para el comprador como para el vendedor. Y las emociones nunca son un buen asesor cuando se trata de cerrar con éxito un negocio. Estamos allí para mantener felices a ambas partes y llevarlas juntas a un cierre exitoso y de la manera más eficiente.
“¡No necesito un agente inmobiliario! Puedo vender mi casa por mi cuenta y guardar ese 5% que, por cierto, ¡es mucho más alto que en el Reino Unido! No entiendo, por qué tienes que cobrar tanto dinero solo por 'abrir y cerrar algunas puertas de vez en cuando' ...... ”.
Hemos estado escuchando esto muchas veces durante los últimos años. Pero a diferencia de muchos de nuestros competidores, estamos muy contentos de abordar públicamente este punto y explicar algunas cosas aquí que podrían abrirle los ojos.
Un profesional inmobiliario en primer lugar es un proveedor de servicios. Brindamos el servicio de reunir a la persona A (propietario) y la persona B (comprador). Y si hay un entendimiento en el precio y las condiciones, las personas A y B pueden cerrar un negocio en el notario público. Sin embargo, hasta ese momento y después de haber invertido una cantidad interminable de horas de trabajo brindando ese mismo servicio, hemos ganado la cantidad de 0 € hasta ahora. Es más, no solo no hemos ganado nada todavía, sino que hemos tenido una cantidad considerable de gastos que nadie nos va a reembolsar, en caso de que el negocio no pueda cerrarse debido a una plotera de posibles razones, que en Mucho menos de los casos de lo que se pensaba, ni siquiera están directamente relacionados con fallas profesionales de los propios agentes inmobiliarios.
Todos los servicios que brindamos por adelantado sin ninguna garantía de que se les pague por ellos al final implican un alto costo (oficina, empleados, costos de seguridad social, marketing, fotógrafos, automóviles de la empresa y no olvidar la gran cantidad de tiempo dedicado hasta ese momento). momento).
Además de en el Reino Unido, donde existe principalmente un mercado de primera agencia basado en una única agencia donde la gente necesita comprar, aquí en Baleares estamos lidiando principalmente con una gran competencia y un segundo mercado de origen donde nadie necesita comprar. Por lo tanto, para poder mantener el negocio, tenemos que cobrar una comisión más alta que la que pagarían los agentes inmobiliarios en el Reino Unido.
VALORACIÓN DE PRECIO DE MERCADO
Si bien es de conocimiento público que el valor real de mercado de una propiedad es el precio que el comprador paga al final, todavía existe la posibilidad de obtener una comprensión aproximada del rango de precios en el que debe colocar su propiedad en el mercado, para venderlo en circunstancias satisfactorias.
En Crocodile Properties estamos encantados de visitar su propiedad de forma gratuita y proporcionarle una estimación del precio que debe poner su propiedad en el mercado y qué tipo de cifra podría alcanzar. Basaremos esto en una parte en una investigación exhaustiva del mercado actual de propiedades similares dentro de su área y, por otra, también en una fuerte parte de la intuición de que solo un agente inmobiliario profesional con experiencia de un año puede proporcionar .
Aunque nadie puede cumplir la promesa de encontrar un comprador adecuado para su propiedad al precio más alto y en el menor tiempo posible, haremos nuestro mejor esfuerzo para llegar allí y podemos garantizarle los siguientes servicios:
- Valoración de mercado gratuita de su propiedad
- En caso de que todavía no tenga fotos profesionales de la propiedad, organizaremos una sesión de fotos con un fotógrafo profesional a nuestro costo.
- Crearemos una exposición profesional de la propiedad.
- Presentaremos y actualizaremos constantemente los detalles de su propiedad en nuestro sitio web
- Nos sentaremos con usted y discutiremos una estrategia de marketing a medida para su propiedad que puede incluir su presentación en portales inmobiliarios locales y / o extranjeros a nuestro propio costo.
- Más adelante podemos analizar otras herramientas de marketing, como planos de planta tridimensionales creados profesionalmente y / o un video de drones o publicaciones adicionales en medios impresos y revistas de lujo.
- Estaremos encantados de proporcionarle contactos de nuestra enorme red de proveedores de servicios locales e internacionales si necesita asesoramiento legal o de otro tipo durante el proceso de venta de su propiedad.
- Prepararemos y guiaremos profesionalmente las visitas de propiedades con clientes potenciales
DOCUMENTOS QUE NECESITAMOS
Si decide incluir su propiedad en Crocodile Properties, necesitaremos que tenga COPIAS en papel o digitalizadas de los siguientes documentos básicos a la mano para iniciar una lista de propiedades profesionales (por supuesto, nos complace copiarlos para usted en nuestra oficina):
- El PASAPORTE Y NIE DEL PROPIETARIO LEGAL (si lo tiene)
- TÍTULO DE HECHOS (lapso: escritura de compraventa)
- EXTRACTO DE REGISTRO DE TERRENO (lapso: nota simple; sin embargo, si no lo tiene, podemos pedirlo una vez que tengamos los títulos de propiedad)
- CERTIFICADO DE HABITABILIDAD (span: cédula de habitabilidad)
- CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA (span: certificado de eficiencia energética)
- BOLETÍN DE PAGO DE IMPUESTOS TERRESTRES Y BASURA (span: IBI y basuras)
Más adelante para apartamentos o propiedades dentro de una comunidad:
- REGLAS DE LA COMUNIDAD (span: reglas de la comunidad)
- HONORARIOS COMUNITARIOS (span: pagos de comunidad)
Tenga en cuenta que mientras más documentos tengamos desde el principio, mejor servicio podremos brindarle a usted y a nuestros posibles compradores.
Vender / comprar propiedades en España puede ser un proceso bastante complejo. Tenemos que estar bien preparados desde el principio, si queremos llevar una operación de venta de propiedades a un final exitoso con la menor cantidad posible de complicaciones.
EL PROCESO DE VENTAS
Como se mencionó, el proceso de venta de una propiedad puede ser un esfuerzo bastante complejo, por lo que nos gustaría familiarizarlo a continuación con un breve resumen de cómo se implementa este proceso en la mayoría de los casos:
PRECIOS Y COSTOS
Una vez que un posible comprador haya elegido una propiedad, lo guiaremos a través del proceso de negociación de precios por escrito y nos aseguraremos de llegar a un resultado satisfactorio para ambas partes.
La venta de una propiedad en España se debe al pago de diferentes tipos de impuestos:
El impuesto a las ganancias de capital, que actualmente es un 19% de la diferencia entre el precio de compra original y el precio de venta notariado logrado de la propiedad. Es muy recomendable contar con un abogado fiscal local competente, ya que depende totalmente de sus circunstancias personales y antecedentes fiscales, en qué medida puede obtener recortes de impuestos.
También se vende un "impuesto sobre el patrimonio" vendido, que puede o no aplicarse, según sea residente fiscal en España o no. Una vez más, y especialmente con respecto a este impuesto, es recomendable tener a mano un asesor fiscal competente.
Un impuesto municipal sobre el crecimiento del valor de su parcela (con apartamentos, la parte individual del tamaño de la parcela que ocupa), que se llama "plusvalía". Este impuesto se calcula mediante una fórmula diferente para cada municipio y se puede consultar aquí https://atib.es/TL/Plusvalias/default.aspx?lang=es
La tarifa de la agencia inmobiliaria
CONTRATO DE OPCIÓN Y DEBIDA DILIGENCIA
Una vez acordado el precio de venta, se redactará un contrato de opción y el abogado del comprador comenzará el proceso de diligencia debida. Nuevamente, para no perder mucho tiempo en ese momento, es recomendable tener toda la documentación necesaria a la mano y desde el principio.
Básicamente, un contrato de opción es un acuerdo firmado de forma privada que garantiza al comprador el derecho exclusivo de compra de la propiedad durante un período de tiempo acordado (generalmente entre 1 y 3 meses). El otorgante de la opción (vendedor) garantiza al tomador de la opción (comprador) el derecho de comprar su propiedad al precio de compra previamente acordado contra el pago inicial por el tomador de la opción (comprador) de una suma de opción en una cuenta de depósito en garantía notarial. Esta suma de opción normalmente es un 10% del precio de compra acordado que luego se deducirá del monto final a pagar en la cita del notario.
El contrato de opción también indicará una fecha de notario acordada y los detalles del notario público, que normalmente es elegido por el comprador
En el caso de que la compra no se complete debido a razones causadas por el comprador (por ejemplo, el comprador decide no realizar una compra debido a razones que no están directamente relacionadas con complicaciones legales que aparecen después de una diligencia debida), la suma de la opción pagada se entregará al vendedor
En el caso de que la compra no se complete debido a razones causadas por el vendedor (por ejemplo, el vendedor ha aceptado una oferta más alta de un tercero o generalmente se retira de la venta), el vendedor estará legalmente obligado a devolver la suma de la opción pagada , más el pago del mismo monto al comprador como cargo por incumplimiento de contrato
El período de opción acordado también le da al vendedor el tiempo para proporcionar la documentación legal más necesaria si es necesario para un proceso de diligencia debida de propiedad, que también tendrá que implementarse durante el período de opción
Por lo tanto, el contenido de este contrato de opción normalmente estará sujeto al resultado de la diligencia debida de la propiedad, realizada por el asesor legal del comprador
Tenga en cuenta que, en el caso de que el asesor legal del comprador haya encontrado algunas irregularidades con la propiedad, no significa automáticamente que la compra no se realizará. Somos conscientes del hecho de que la aparición de problemas puede crear nerviosismo e incertidumbre temporal con el comprador y el vendedor. Sin embargo, muchas de esas irregularidades pueden y deben resolverse durante el período de opción. Es por eso que recomendamos encarecidamente también al proveedor que encargue un bufete de abogados consolidado, pero también muy proactivo, que hará todo lo posible para resolver todos los problemas junto con el asesor legal del comprador
En cualquier caso, su asesor legal le enviará un borrador del contrato de compra notarial para que estudie y discuta con ellos.
BANCARIO
Durante el período de opción, también se deberán preparar todos los montos diferentes a liquidar como cheques bancarios certificados. El gerente del banco del comprador los preparará de acuerdo con la notaría.
CHEQUES Y PAGOS
Los cheques bancarios certificados mencionados anteriormente normalmente se extenderán a:
- Los pagos del impuesto de compra del comprador que se hará por la oficina del notario público
- Los gastos de notario y timbre (también a cargo del comprador)
- El impuesto de “plusvalía” antes mencionado adeudado por el vendedor y también pagado por la oficina del notario después de la venta, por lo tanto deducido del precio de venta restante
- La comisión del agente inmobiliario que legalmente es una obligación para el vendedor pero será entregada por el notario a la agencia inmobiliaria en la cita del notario y por lo tanto también se deduce del precio de venta restante
- El importe restante que será entregado al vendedor por el notario después de la firma del contrato notarial de compraventa
- El notario también le entregará al vendedor un cheque bancario certificado por la suma de la opción previamente retenida
CITA NOTARIA
Si el período de opción ha pasado con éxito, las partes se reúnen en la oficina del notario público para completar la compra.
Todos los cheques bancarios certificados serán entregados al notario y el notario identifica a las partes con sus pasaportes o documentos de identidad. Más adelante, el notario identificará la propiedad y leerá en voz alta el contrato de compra notarial para que todos lo escuchen. El notario también confirmará la exactitud de las especificaciones de la propiedad en el registro de la propiedad y el extracto de catastro.
La mayoría de los notarios prestan el servicio de traducción paralela. Sin embargo, estaremos encantados de ayudarlo en esto también
Si ambas partes están de acuerdo, firman el contrato notarial original y los diferentes cheques serán entregados a las partes y / o entidades correspondientes.
A cambio, todas las llaves existentes y los documentos legales originales se entregarán al comprador.
El notario público está obligado a enviar el cambio de propiedad telemáticamente a la oficina de registro de la propiedad dentro de las siguientes 24 horas.
Además de en otros países, en España la propiedad se toma el mismo día de la firma del contrato notarial.