LES CHOSES QUE VOUS POURRIEZ SAVOIR SI VOUS VOULEZ
VENDRE UN BIEN
POURQUOI UTILISER UN PROFESSIONNEL DE L'IMMOBILIER?
L'un des principaux avantages de faire appel à un professionnel de l'immobilier, plutôt que de commercialiser votre bien par vous-même, réside dans le fait que nous vous évitons de perdre du temps et des efforts. Veuillez voir dans notre section de garantie de service ci-dessous ce que nous pouvons vous offrir. Cela dit, l'autre raison principale pour laquelle vous devriez toujours avoir un intermédiaire au milieu est que nous filtrons les «bons grains des mauvais grains» quand il s'agit d'acheteurs potentiels qui s'intéressent à votre propriété. Vous ne nous croiriez pas si nous vous disions la quantité de «gaspilleurs de temps» que nous rencontrons jusqu'à ce qu'un acheteur potentiel approprié soit trouvé.
L'achat et / ou la vente d'une propriété est toujours un processus très émotionnel pour l'acheteur et le vendeur. Et les émotions ne sont jamais un bon conseiller lorsqu'il s'agit de réussir la fermeture d'une entreprise. Nous sommes là pour garder les deux parties heureuses et les conduire ensemble vers une clôture réussie et de la manière la plus efficace.
«Je n'ai pas besoin d'agent immobilier! Je peux vendre ma maison par moi-même et économiser ce 5% qui, soit dit en passant, est bien plus élevé qu'au Royaume-Uni! Je ne comprends pas pourquoi vous devez facturer autant d’argent pour «ouvrir et fermer certaines portes de temps en temps»… ».»
Nous l’avons souvent entendu au cours des dernières années. Mais contrairement à beaucoup de nos concurrents, nous sommes très heureux d'aborder publiquement ce point et d'expliquer ici certaines choses qui pourraient vous ouvrir les yeux.
Un professionnel de l'immobilier est avant tout un prestataire de services. Nous fournissons le service pour réunir la personne A (propriétaire) et la personne B (acheteur). Et s'il y a une compréhension des prix et des conditions, les personnes A et B peuvent fermer une entreprise chez le notaire. Cependant, jusque-là et après avoir déjà consacré un nombre incalculable d'heures de travail à ce service, nous avons jusqu'à présent gagné le montant de 0 €. C'est plus, non seulement nous n'avons encore rien gagné, mais nous avons eu un montant assez important de dépenses que personne ne va nous rembourser, au cas où cette entreprise ne pourrait pas être fermée pour une multitude de raisons possibles, qui en beaucoup moins de cas que prévu, ne sont même pas directement liés aux échecs professionnels des agents immobiliers eux-mêmes.
Tous les services que nous fournissons à l'avance sans aucune garantie de se faire payer en fin de compte impliquent un coût élevé (bureau, employés, charges sociales, marketing, photographes, voitures de société et sans oublier l'énorme quantité de temps passé jusqu'à ce que moment).
En dehors du Royaume-Uni, où il existe principalement un marché unique basé sur une agence unique, où les gens doivent acheter, ici aux Baléares, nous avons principalement affaire à une vaste concurrence et à un marché secondaire où personne n'a besoin d'acheter. Ainsi, afin de pouvoir continuer à travailler, nous devons facturer une commission plus élevée que celle des agents immobiliers au Royaume-Uni.
ÉVALUATION DES PRIX DE MARCHÉ
Bien qu'il soit de notoriété publique que la valeur marchande réelle d'une propriété est le prix qu'un acheteur paie en fin de compte, il est toujours possible d'obtenir une compréhension approximative de la fourchette de prix dans laquelle vous devez placer votre propriété sur le marché, afin de le vendre dans des circonstances satisfaisantes.
Chez Crocodile Properties, nous sommes heureux de visiter votre propriété gratuitement et de vous fournir une estimation du prix que vous devriez mettre votre propriété sur le marché et du type de chiffre que vous pourriez atteindre. Nous baserons ceci dans une partie sur une recherche exhaustive du marché actuel des propriétés similaires dans votre région et sur l'autre aussi sur une forte partie de l'intuition que seul un agent immobilier professionnel avec une expérience d'un an est en mesure de fournir .
Bien que personne ne puisse tenir la promesse de trouver un acheteur convenable pour votre propriété au prix le plus élevé et dans les plus brefs délais, nous ferons de notre mieux pour y arriver et pouvons vous garantir les services suivants:
- Évaluation gratuite du marché de votre propriété
- Dans le cas où vous n'avez pas encore de photos professionnelles de la propriété, nous organiserons une prise de vue avec un photographe professionnel à nos frais
- Nous créerons un exposé professionnel de la propriété
- Nous présenterons et mettrons constamment à jour les détails de votre propriété sur notre site Web
- Nous allons nous asseoir avec vous et discuter d'une stratégie de marketing sur mesure pour votre propriété qui peut inclure sa présentation sur les portails immobiliers locaux et / ou étrangers à nos frais
- Plus loin, nous pouvons discuter d'autres outils de marketing, tels que des plans d'étage 3D créés par des professionnels et / ou une vidéo de drone ou des publications supplémentaires dans les médias imprimés et les magazines de luxe.
- Nous serons heureux de vous fournir les contacts de notre vaste réseau de prestataires de services locaux et internationaux si vous avez besoin de conseils juridiques ou de tout autre conseil professionnel pendant le processus de vente de votre propriété.
- Nous préparerons et guiderons professionnellement les visites de propriétés avec des clients potentiels
DOCUMENTS NÉCESSAIRES
Si vous décidez d'inscrire votre propriété avec Crocodile Properties, nous vous demanderons de bien vouloir avoir des COPIES papier ou numérisées des documents de base suivants à portée de main, afin d'initier une inscription de propriété professionnelle (nous sommes bien sûr heureux de les copier pour vous dans nos bureaux):
- Le PASSEPORT DU PROPRIÉTAIRE LÉGAL & NIE (si vous en avez un)
- TITLE DEEDS (span: escritura de compraventa)
- EXTRAIT D'ENREGISTREMENT IMMOBILIER (durée: pas simple - cependant, si vous ne l'avez pas, nous pouvons le commander, une fois que nous avons les titres de propriété)
- CERTIFICAT D'HABITABILITÉ (durée: cédula de habitabilidad)
- CERTIFICAT D'EFFICACITÉ ÉNERGÉTIQUE (durée: certificado de eficiencia energética)
- TAXE FONCIÈRE ET BORDEREAU DE PAIEMENT DES DÉCHETS (span: IBI y basuras)
Plus loin pour les appartements ou propriétés au sein d'une communauté:
- RÈGLES COMMUNAUTAIRES (span: reglas de la comunidad)
- FRAIS DE COMMUNAUTÉ (durée: pagos de comunidad)
Veuillez noter que plus nous pourrons disposer de ces documents dès le début, meilleur sera le service que nous pourrons vous fournir ainsi qu'à nos acheteurs potentiels.
Vendre / acheter une propriété en Espagne peut être un processus assez complexe. Nous devons être bien préparés dès le début, si nous voulons mener à bien une opération de vente immobilière avec le moins de complications possible.
LE PROCESSUS DE VENTE
Comme mentionné, le processus de vente d'une propriété peut être une entreprise assez complexe, c'est pourquoi nous aimerions vous familiariser dans ce qui suit avec un bref résumé de la façon dont ce processus est mis en œuvre dans la plupart des cas:
PRIX & COÛTS
Une fois qu'une propriété a été choisie par un acheteur potentiel, nous vous guiderons par écrit dans le processus de négociation des prix et veillerons à ce que nous obtenions un résultat satisfaisant pour les deux parties.
La vente d'une propriété en Espagne est due au paiement de différents types d'impôts:
L'impôt sur les gains en capital qui est actuellement un 19% de la différence entre le prix d'achat d'origine et le prix de vente notarié réalisé de la propriété. Il est fortement conseillé d'avoir un avocat fiscaliste local compétent à portée de main, car cela dépend totalement de votre situation personnelle et de vos antécédents fiscaux, dans quelle mesure vous pourriez en bénéficier.
Il y a également en jeu un «impôt sur la fortune» vendu, qui peut s'appliquer ou non, selon que vous êtes un résident fiscal en Espagne ou non. Encore une fois, et surtout en ce qui concerne cette taxe, il est conseillé d'avoir un conseiller fiscal compétent à portée de main
Une taxe municipale sur la croissance de la valeur de votre terrain (avec des appartements, la part individuelle de la taille du terrain qu'elle occupe), qui s'appelle «plusvalía». Cette taxe est calculée selon une formule différente pour chaque commune et peut être consultée ici https://atib.es/TL/Plusvalias/default.aspx?lang=es
Les frais d'agence immobilière
CONTRAT D'OPTION ET DILIGENCE DUE
Une fois le prix de vente convenu, un contrat d'option sera rédigé et l'avocat de l'acheteur entamera le processus de diligence raisonnable. Encore une fois, afin de ne pas perdre beaucoup de temps à ce moment, il est conseillé d'avoir toute la documentation nécessaire à portée de main et dès le début.
Un contrat d'option est essentiellement un accord privé qui garantit à l'acheteur le droit exclusif d'achat de la propriété pendant une période convenue (généralement entre 1 et 3 mois). Le concédant d'options (vendeur) garantit au preneur d'option (acheteur) le droit d'acheter sa propriété au prix d'achat préalablement convenu contre l'acompte par le preneur d'option (acheteur) d'une somme d'option sur un compte fiduciaire notaire. Cette somme d'option est normalement un 10% du prix d'achat convenu qui sera ensuite déduit du montant final à payer au rendez-vous du notaire.
Le contrat d'option indiquera également une date notariale convenue et les détails du notaire public, qui est normalement choisi par l'acheteur
Dans le cas où l'achat ne se termine pas pour des raisons causées par l'acheteur (par exemple, l'acheteur décide contre un achat pour des raisons qui ne sont pas directement liées à des complications juridiques apparaissant après une diligence raisonnable), le montant de l'option payée sera remis au vendeur
Dans le cas où l'achat ne se termine pas pour des raisons causées par le vendeur (par exemple, le vendeur a accepté une offre supérieure par un tiers ou se retire généralement de la vente), le vendeur sera légalement obligé de retourner la somme de l'option payée , plus le paiement du même montant à l'acheteur à titre de pénalité pour rupture de contrat
La période d'option convenue donne également au vendeur le temps de fournir la documentation juridique plus nécessaire si nécessaire pour un processus de diligence raisonnable des biens, qui devra également être déployé pendant la période d'option
Par conséquent, le contenu de ce contrat d'option sera normalement soumis au résultat de la diligence raisonnable en matière de propriété, effectuée par le conseiller juridique de l'acheteur.
Veuillez noter que si le conseiller juridique de l'acheteur a trouvé des irrégularités dans la propriété, cela ne signifie pas automatiquement que l'achat ne se fera pas. Nous sommes conscients du fait que l'apparition de problèmes peut créer de la nervosité et une incertitude temporaire chez l'acheteur et le vendeur. Cependant, bon nombre de ces irrégularités peuvent et doivent être résolues pendant la période d'option. C’est pourquoi nous conseillons fortement au vendeur de faire appel à un cabinet d’avocats consolidé, mais également très proactif, qui fera de son mieux pour régler tous les problèmes avec le conseiller juridique de l’acheteur.
Dans tous les cas, votre conseiller juridique vous enverra une ébauche du contrat d'achat notarié pour que vous puissiez étudier et discuter avec eux.
BANCAIRE
Pendant la période d'option, tous les différents montants à compenser devront également être préparés sous forme de chèques bancaires certifiés. Le directeur de la banque de l'acheteur les préparera en accord avec le bureau du notaire
CHÈQUES ET PAIEMENTS
Les chèques bancaires certifiés mentionnés ci-dessus seront normalement étendus à:
- Les paiements de la taxe d'achat de l'acheteur qui seront effectués par le bureau du notaire public
- Les frais de notaire et de timbre (également dus à l'acheteur)
- La taxe "plusvalía" mentionnée ci-dessus due par le vendeur et également payée par le bureau du notaire après la vente, donc déduite du prix de vente restant
- La commission de l'agent immobilier qui est légalement une obligation pour le vendeur mais qui sera remise par le notaire à l'agence immobilière lors de la nomination du notaire et est donc également déduite du prix de vente restant
- Le montant restant qui sera remis au vendeur par le notaire après la signature du contrat d'achat notarié
- Le notaire remettra alors également au vendeur un chèque bancaire certifié de la somme d'option précédemment retenue
RENDEZ-VOUS DE NOTAIRE
Si la période d'option est passée avec succès, les parties se rencontrent au bureau du notaire pour finaliser l'achat
Tous les chèques bancaires certifiés seront remis au notaire et le notaire identifie les parties par leurs passeports ou pièces d'identité. Plus loin, le notaire identifiera la propriété et lira à voix haute le contrat d'achat notarié pour que chacun puisse l'entendre. Le notaire confirmera également l'exactitude du cahier des charges du cadastre et de l'extrait du cadastre
La plupart des notaires fournissent le service de traduction parallèle. Cependant, nous serons heureux de vous aider à cet égard également.
Si les deux parties sont d'accord, elles signent le contrat notarié d'origine et les différents chèques seront remis aux parties et / ou entités concernées
En échange, toutes les clés existantes et les documents juridiques originaux seront remis à l'acheteur
Le notaire est tenu d'envoyer le changement de propriétaire par voie télématique au bureau d'enregistrement immobilier dans les 24 heures suivantes
En dehors des autres pays, en Espagne la propriété est prise le jour même de la signature du contrat notarié
